介於多年修繕經驗~也因為這類的糾紛較多~所以上網充實自我經驗與相關法規在此借花獻佛~貼出相關法規的依據~及個人多年經驗的建議給大家參考~^^希望對有面對到此類問題的人有所幫助~
根據《公寓大廈管理條例》第二章第六條"住戶之權利義務"規定:
第六條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第四十七條
有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．
三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。
所以你可以先請求管理委員會協調修繕事宜，樓上住戶是不得拒絕的!有漏水之處，必定是管路破裂，要請專家來察勘何處管路破裂，如果完全是在某專有部份，該部份所有權人負完全的修繕義務。如果管路破裂位於上下樓層中，由上下樓層平均分攤。破裂管路如在公用部位，則由社區公共基金出款。樓上住戶不配合修繕事宜可先由管委會協調，協調無效後可報請市政府建設局使管課懲處!!
住大樓的社區，上下樓層經常會因為漏水問題，究竟責任如何歸屬，鬧的不可開交，有時鄰居為了這種事，打死不相往來。其實管理條例，都有明確規定。
公寓大廈管理條例第十二條，規定明確，我用三個案例說明您或許就可以清楚明白了；
案例一C棟二樓的林小姐，向管委會反應，她家浴室、?所外牆有滲水現象，經管委會找人勘查，係C棟管路間污水排放管，因年久脫落，導至廢水從三樓，往下滲落。
管路間因是住戶共用排水設施 ，與全體住戶生活起居，衛生維護，息息相關。所以管委會招商整修，所有費用並由大樓公共基金支付。
案例二B棟陳先生買了五樓的房子，進住前找工人，重新裝璜，更換馬桶時，造成四樓王太太家，天花板有滲水現象，王太太向管委會投訴。
四、五樓屬兩戶共同樓地板，唯陳先生係因施工，造成樓下漏水，故管委會依法令，要求五樓陳先生，必須負完全賠償責任。
案例三
D棟三樓住戶許先生，發現客廳天花板，最近常滲水，且愈來愈嚴重，經協調四樓陳先生找廠商檢查，結果是三樓、四樓間樓地板內，水管老舊破裂所造成。
三、四樓的天花板，屬兩戶共用樓地板，裡面所埋設水管，若非人為施工破壞，應由兩戶共同協商修復，其所發費經費，由兩戶共同平均分擔。
相關報導.一.讀者蘇琪問：
住處大樓頂樓沒有做防水，只要連續下雨，就會漏水並波及8樓住家，曾向管委會反映，但管委會把問題推給10樓住戶，但該住戶人在中國，既然管理費是用於公用設施，能否要求管委會負責修繕漏水問題？
李永裕律師答：
依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」
故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。
依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。
若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。
經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。
最終，管理委員會若始終未能出面解決，則區分所有權人自得訴請法院請求管理委員會賠償修繕費用以及賠償未修繕所生之損害。
（李永裕律師事務所李永裕律師回答、記者何瑞玲整理）
您所說的您家天花板漏水，究竟屬那一個案例，有些事情或許非如我們自己所認為，建議您與樓上鄰居協調，找抓漏師傅來
找出問題真正原因，透過管委會調和，平和處理，鄰居或許還要當好幾代，沒有必要為這種事弄得不歡而散，法律會保護好人，但法律無法時時刻刻照顧善良人。
如果還有不明確的地方可以來電詢問~很樂意為您解答相關問題~^^
根據《公寓大廈管理條例》第二章第六條"住戶之權利義務"規定:
第六條 住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第四十七條
有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：
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三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。
所以你可以先請求管理委員會協調修繕事宜，樓上住戶是不得拒絕的!有漏水之處，必定是管路破裂，要請專家來察勘何處管路破裂，如果完全是在某專有部份，該部份所有權人負完全的修繕義務。如果管路破裂位於上下樓層中，由上下樓層平均分攤。破裂管路如在公用部位，則由社區公共基金出款。樓上住戶不配合修繕事宜可先由管委會協調，協調無效後可報請市政府建設局使管課懲處!!
住大樓的社區，上下樓層經常會因為漏水問題，究竟責任如何歸屬，鬧的不可開交，有時鄰居為了這種事，打死不相往來。其實管理條例，都有明確規定。
公寓大廈管理條例第十二條，規定明確，我用三個案例說明您或許就可以清楚明白了；
案例一C棟二樓的林小姐，向管委會反應，她家浴室、?所外牆有滲水現象，經管委會找人勘查，係C棟管路間污水排放管，因年久脫落，導至廢水從三樓，往下滲落。
管路間因是住戶共用排水設施 ，與全體住戶生活起居，衛生維護，息息相關。所以管委會招商整修，所有費用並由大樓公共基金支付。
案例二B棟陳先生買了五樓的房子，進住前找工人，重新裝璜，更換馬桶時，造成四樓王太太家，天花板有滲水現象，王太太向管委會投訴。
四、五樓屬兩戶共同樓地板，唯陳先生係因施工，造成樓下漏水，故管委會依法令，要求五樓陳先生，必須負完全賠償責任。
案例三
D棟三樓住戶許先生，發現客廳天花板，最近常滲水，且愈來愈嚴重，經協調四樓陳先生找廠商檢查，結果是三樓、四樓間樓地板內，水管老舊破裂所造成。
三、四樓的天花板，屬兩戶共用樓地板，裡面所埋設水管，若非人為施工破壞，應由兩戶共同協商修復，其所發費經費，由兩戶共同平均分擔。
相關報導.一.讀者蘇琪問：
住處大樓頂樓沒有做防水，只要連續下雨，就會漏水並波及8樓住家，曾向管委會反映，但管委會把問題推給10樓住戶，但該住戶人在中國，既然管理費是用於公用設施，能否要求管委會負責修繕漏水問題？
李永裕律師答：
依公寓大廈管理條例規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。…」
故屋頂自屬公寓大廈共用部分，而以屋頂平台之性質而言，本即須具備防水防漏功能，房屋有漏水現象，即以修繕屋頂為必要，則管委會依上揭法律賦予之權責，自有進行修繕之義務，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故修繕費用得由住戶按月繳納之管理費支出。
依上所述，本件住戶之情形建議請工程專業人士確定房屋漏水原因，若因屋頂年久失修、屋頂龜裂…等原因造成雨水滲漏，非可歸責於區分所有權人之事由所致，則屋頂之修繕費用，應由管理委員會負最後支付責任。再召集全體區分所有權人組成區分所有權人會議，決議從管理費中支付屋頂防水工程之修繕費用，並交由管理委員會執行修繕義務。
若管理委員會仍置之不理或拒絕為修繕義務，則可以存證信函之方式，催告管理委員會命於一定期限內履行其義務。
經催告管理委員會後仍怠於履行其修繕屋頂之義務，致受有損害，區分所有權人得自行僱工修繕，而支出之修繕費用亦得以存證信函之方式命管理委員會給付。
最終，管理委員會若始終未能出面解決，則區分所有權人自得訴請法院請求管理委員會賠償修繕費用以及賠償未修繕所生之損害。
（李永裕律師事務所李永裕律師回答、記者何瑞玲整理）
您所說的您家天花板漏水，究竟屬那一個案例，有些事情或許非如我們自己所認為，建議您與樓上鄰居協調，找抓漏師傅來
找出問題真正原因，透過管委會調和，平和處理，鄰居或許還要當好幾代，沒有必要為這種事弄得不歡而散，法律會保護好人，但法律無法時時刻刻照顧善良人。
如果還有不明確的地方可以來電詢問~很樂意為您解答相關問題~^^
您好~
請教一個浴室漏水的問題：
我住5樓公寓的4樓（才剛裝潢好半年），
前些時候浴室天花板嚴重漏水，
經觀察只要是5樓住戶使用淋浴設備，
一段時間後我家浴室天花板就會嚴重漏水，，
經我反應後他找了抓漏水電來看，
師傅說應該是他家浴缸排水孔或浴缸周圍漏水。
5樓住戶長期住國外，
幾個月才回來一個禮拜，
他說實在沒有辦法也沒時間整間浴室重做，
只能用打防水泡棉（不確定此專有名詞）的方式進入裂縫填補，
但師傅說要從我家浴室的天花板打入才可，
問題是我家浴室天花板日前才重新裝潢，
不想破壞新做浴室的精美天花隔版，
我想請問您當樓上浴室浴缸漏水，
真的只能從樓下天花板解決嗎？
先謝謝您的釋疑及回覆！
恩~根據你的文章來看~簡單的說~比較根治的方式~是需要從樓上地面防水來施作及加強漏水主因的區域~可是工程來看最少也要兩三天的時間~樓上住戶沒有時間配合~不是樓下屋主的責任~如果每個屋主都像樓上的屋主一樣~那還需要法律作什麼~
另外~從樓下往上打入~高壓灌注~發泡劑~如果可以準確的打到點~是可以有立即性的止水效果~但是他不屬於防水根治的方式之一~所以防水技師公會並沒有把此一工法列為學習項目之一~保固期限也是有限制的~需考量~
而且發泡劑的效果也限~因為本身的密度大~滲透力差~所以會有打東邊~跑西邊的疑慮~
這類的糾紛常常見~希望樓上住戶有同理心~將心比心~請施作重作防水確實找到漏水原因施作~以免錯誤判斷造成再次施作的糾紛~
如果今天屋主漏水到樓下~相信你也希望一次做好~別再發生~而不是一修在修~反覆在此問題上費神~
如果以上解說~不太能理解~也可以來電詢問~謝謝~^^
您好
我有一個大樓住戶漏水的問題是否方便請教您
我住在一棟大樓7~8年了 在11樓
有一天13樓廚房牆壁漏水 向管委會反映後
請了工人來查看 經把牆壁敲掉後一樓一樓檢查
發現是11樓用的水管出問題會漏水(就是我家用的水管)
而影響到了13樓 每一層住戶都有專用水管水錶
也就是說 因為水管是從頂樓17樓從下拉到我家11樓
在13樓發生漏水問題 水管線都在牆壁裡
經工人判斷說是當初施共不是很OK的問題
因為這也不是我人為造成的
只是因為說這水管是我家用的
所以要我負擔修繕全部費用1萬8千元
因為聽我朋友說 有法令規定 這樣情況是可以由住戶管委會支付
我也不是很清楚相關規定 所以想要麻煩您
是否可以指點指點 是否有明確的規範
讓我有依據去爭取權利 或是我應該要負責的
我也就只能接受了 謝謝你
您好~您的案例嚴格來說比較類似第三項~屬於老舊管線破損造成的漏水問題~至於責任與費用歸屬~這個部分~個人覺得比較偏向於兩者之間~好比在13樓造成損害~可是是您住戶的管線~費用可由13樓與您一起分擔~不過由於法令的注解並不是很明確只是敘述大概的責任分擔~所以在認知上是會有糾紛與實質落差的~
而管委的部分~如果今天管委願意用公共基金來分擔~那就是說將來有這類的問題~通通都會由管委負責~這樣可能就需要經過管委開會決議了~
再者~如果今天這個問題發送到調解委員會的話~應該也是會以協調和解達成比例分擔的共識~基本上是不會(告訴)的~因為費用不是很高~所以沒必要走到訴訟的部分~
至於您的權利~說實在的~由於我不是法官~也不是律師或是相關當事人~所以沒有立場為您發表什麼意見或是明確的認知規範~~因為這是認知上的問題~如果您要爭取的話~是可以.依據第三項管線水管老舊破裂所造成。
11.13樓的天花板，之間的樓地板，裡面所埋設水管，若非人為施工破壞，應由兩戶共同協商修復，其所發費經費，由兩戶共同平均分擔。PS.如果可以舉證為配置公設管線~那就看管委是否可以分擔部份費用~不過這個部分比較難一點~
以上是本人經驗提供參考希望對您有所幫助~^^
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